สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด VS สัญญาจะซื้อขาย

หัวข้อ : สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อขายแตกต่างกันอย่างไร?

        
           สัญญาซื้อขายเป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ซึ่งเอกเทศสัญญา คือ สัญญาที่กฎหมายกำหนดชื่อและหลักเกณฑ์ไว้เป็นเอกเทศหรือไว้โดยเฉพาะ ¹ โดยทั่วไป ถือว่าสัญญาซื้อขาย มี 2 ประเภทใหญ่ๆ คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งรวมทั้งสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแบบมีเงื่อนไขหรือแบบมีเงื่อนเวลา และสัญญาจะซื้อจะขายอีกประเภทหนึ่ง

           การทราบลักษณะสำคัญของสัญญาและแยกแยะสััญญาซื้อขายแต่ละประเภทที่กล่าวมาข้างต้น ถือว่ามีความจำเป็นพอสมควรเพราะว่า สัญญาซื้อขายมีหลายประเภท ซึ่งกฎหมายได้กำหนดชื่อและผลของสัญญาแต่ละประเภทไว้แตกต่างกัน สัญญาซื้อขายแต่ละประเภทต้องทำตามแบบหรือมีหลักฐานของข้อตกลงตลอดจนก่อให้เกิดพันธะแก่คู่กรณีในทางที่แตกต่างกันไป แต่ปัญหามีอยู่ว่ากฎหมายไทยไม่ได้มีบทบัญญัติชัดเจนถึงประเภทของสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทเพียงแต่กล่าวถึงโดยไม่ได้ให้ความหมายและลักษณะเอาไว้ให้ชัดเจน² ปัญหาเรื่องชื่อหรือประเภทของสัญญาซื้อขายจึงทำให้เกิดปัญหาในทางปฎิบัติไม่น้อย เนื่องจากมีคดีเป็นอันมากที่ฟ้องร้องกันว่าเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายแต่ศาลวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาเสร็จเด็ดขาดผลของสัญญาจึงเป็นไปอีกทางหนึ่ง ในทางกลับกันบางเรื่องก็ฟ้องกันว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายแต่ศาลวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ดังนี้เป็นต้น    บางกรณีที่คู่สัญญาไม่มีความเข้าใจเรื่องผลของสัญญาแต่ละประเภท จึงระบุชื่อสัญญาสลับกันไว้ในหนังสือสัญญา เช่น  การกระทำของคู่กรณีบ่งบอกว่าตั้งใจจะทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่กลับระบุชื่อสัญญาเป็นสัญจะซื้อขาย กรณีแบบนี้นี้เมื่อมีคดีความฟ้องร้องกันขึ้นสู่ศาล ศาลจะไม่ดูชื่อสัญญาเป็นสำคัญแต่ศาลจะดูที่เจตนาของคู่กรณีเป็นสำคัญว่าเจตนาแห่งการกระทำหรือตกลงกันระหว่างคู่สัญญานั้นบ่งบอกว่าสัญญาที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาเป็นสัญญาประเภทใดกันแน่
            ด้วยเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้นแสดงให้เห็นว่าการเข้าใจถึงลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทจึงถือว่าทำคัญมาก เพราะหากไม่เข้าใจลักษณะของสัญญาซื้อขายแต่ะประเภทอย่างแท้จริงอาจทำให้สูญเสียเจตนารมณ์ที่แท้จริงของการทำสัญญานั้นไปด้วยก็เป็นได้ 

         เนื่องจากว่า สัญญาซื้อขายถือเป็นสัญญาที่ใกล้ตัวและอาจเกิดขึ้นบ่อยครั้งในชีวิตประจำวันของเราทุกคน เช่น การซื้อขายข้าวของเครื่องใช้ต่างๆในแต่ละวันก็ถือเป็นการทำสัญญาซื้อขายขึ้นแล้ว ดังนั้นการพิจารณาความใกล้เคียงและความแตกต่างของสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทเพื่อเป็นแนวทางให้ทราบถึงลักษณะของสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทได้เด่นชัดขึ้นนั้นจึงเป็นสิ่งที่จำเป็นและมีประโยชน์ไม่น้อย เพราะ เราสามารถนำเกร็ดความรู้เกี่ยวกับกฎหมายเรื่องนี้ไปใช้กับชีวิตประจำวันได้จริงเมื่อมีความเข้าใจที่ถูกต้อง

          บทบัญญัติกฎหมายที่สำคัญในการบรรยายเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อจะขายคือ

          มาตรา 453 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า

          อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใชเราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขาย
         
          มาตรา 455 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า
          "เมื่อกล่าวไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย  ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ "

          มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า

         "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักวานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

          สัญญาจะซื้อหรือจะขาย หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้รับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่

         บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาทหรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย"

สััญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

ความหมายของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

          สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือ สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 455 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า "เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จสมบูรณ์" ในความหมายของกฎหมาย หมายถึง "สัญญาซื้อขายซึ่งคู่กรณีได้ตกลงกันเสร็จสิ้นในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายทุกเรื่องแล้วไม่มีอะไรที่จะต้องดำเนินการอีก แม้แต่การทำตามแบบของกฎหมาย อีกนัยหนึ่งคือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึง "สัญญาที่คู่กรณีทำความตกลงเสร็จเด็ดขาดแล้วมิใช่สัญญาซื้อขายที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เด็ดขาดแต่อย่างใด" ³

           ศาสตราจารย์ ดร.วิษณุ เครืองาม กล่าวว่าคำว่า "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึงสัญญาที่ทำเสร็จบริบูรณ์แล้ว ความสำเร็จบริบูรณ์หรือความเสร็จเด็ดขาดของสัญญาซื้อขายอยู่ที่การกระทำสัญญา หรือการทำความตกลงซื้อขายโดยมีคำเสนอและคำสนองถูกต้องตรงกัน ส่วนการปฎิบัติตามสัญญาของคู่กรณีคือ การโอนกรรมสิทธิ์ก็ดี การชำระราคาก็ดี อาจทำภายหลังที่ได้ทำสัญญาสำเร็จ" ⁴

ลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

         1) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึง สัญญาสำเร็จสำเร็จบริบูรณ์ ตามที่ระบุในมาตรา 455 ป.พ.พ. ⁵ เกิดขึ้นเมื่อ คำเสนอและคำสนอง ถูกต้องตรงกัน กล่าวคือ ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายจนเป็นการแน่นอนแล้ว

         2) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือ สัญญาที่คู่สัญญาทำการตกลงในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จสมบูรณ์แล้วไม่ต้องการอะไรต่อไปอีกในภายภาคหน้า

         3) ทรัพย์สินที่ซื้อขายมีตัวตนอยู่แน่นอน หมายความว่า "ทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกัน  ต้องมีตัวตนแน่นอนว่าเป็นทรัพย์สินชนิดใด และต้องมิใช่ทรัพย์สินในอนาคตหรือทรัพย์สินที่ผู้ขายยังไม่มีีกรรมสิทธิ์ในขณะทำสัญญาซื้อขายกัน" ⁶

         4) ผู้ขายมีสิทธิจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อได้ทันทีที่มีการตกลงทำสัญญากันโดยถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย⁷ กล่าวคือเมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีผลสมบูรณ์ 

         5) กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้โอนไปแล้วหรือไม่นั้น  มิใช่ประเด็นที่จะนำมาพิจารณาว่าเป็นสัญญาซื้อขาดเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ?ความสำคัญอยู่ตรงที่ว่าคู่กรณีได้ตกลงกันเสร็จเด็ดขาดแล้วหรือยัง ถ้าตกลงกันเสร็จเด็ดขาดในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายแล้ว ⁸ แม้กรรมสิทธิ์ยังไม่ได้โอนไปเพราะสัญญาตกเป็นโมฆะก็ดี หรือเพราะมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ก็ดี แม้ผู้ซื้อจะยังไม่ได้ชำระราคาทรัพย์สินหรือชำระแต่ยังไม่ครบถ้วน  และแม้ผู้ขายจะไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดได้

ข้อสังเกต

         1) กรณีที่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อนั้นความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกับสัญญาจะซื้อขายอยู่ตรงที่เจตนาของคู่กรณี ถ้าคู่กรณีซื้อขายทรัพย์ตามที่ระบุไว่ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ทั้งสองฝ่ายมีเจตนาไม่ไปทำตามแบบคือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็น "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” (เพียงแต่สัญญาตกเป็นโมฆะ) แต่ในทางกลับกันถ้าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือจดเบียนในภายหน้าก็เป็น"สัญญาจะซื้อจะขาย" ⁹

         2) เมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแล้วย่อมไม่เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไปในตัว ดังนั้นคู่สัญญาจะยกมาตรา 175 มาอ้างว่าสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ตกเป็นโมฆะนั้นย่อมสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาจะซื้อขายย่อมไม่ได้ ¹⁰

แบบของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

         แบบ คือ  "วิธีการสื่อเจตนา สำหรับการซื้อขายโดยปกติแล้วก็เป็นไปตามหลักเสรีภาพในเรื่องแบบ กล่าวคือคู่สัญญาจะตกลงกันด้วยวิธีการใดๆก็ได้ ดังนั้นสัญญาซื้อขายอาจะทำกันด้วยวาจา ด้วยกิริยาอาการ หรือด้วยลายลักษณ์อักษรก็ได้" ¹¹  เว้นแต่ในกรณีที่กฎหมายกำหนดบังคับไว้โดยเฉพาะว่า สัญญาซื้อขายทรัพย์สินบางประเภทที่จะต้องทำตามแบบเฉพาะที่กฎหมายกำหนด มิฉะนั้นสัญญาซื้อขายดังกล่าวจะไม่ถูกรับรองให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ได้แก่ กรณีทรัพย์สินที่ระบุไว้ใน มาตรา  456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ.

        1) กรณีที่ตัวทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้้อขายเสร็จเด็ดทรัพย์สินชนิดที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แห่ง ป.พ.พ มีข้อกำหนดเรื่องแบบคือต้อง ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน(ณ ที่ว่าการอำเภอเท่านั้น) มิฉะนั้น สัญญาจะมีผลจะเป็น "โมฆะ" ซึ่งทรัพย์ที่ถูกบัญญัติไว้ใน มาตรา 456วรรคหนึ่ง แห่ง ป.พ.พ ได้แก่

         1.1 อสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 139 แห่ง ป.พ.พ. ) ¹² เช่น 
         (1) ที่ดิน 
         (2) ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร 
         (3) ทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
         (4) ทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

         1.2 สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง  ซึ่งประกอบด้วยเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป หรือซื่้อขายแพ และสัตรว์พาหนะ (ตาม พ.ร.บ.สัตว์พาหนะฯ ประกอบด้วย ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ ) เท่านั้น ¹³ 


          สำหรับการทำเป็นหนังสือในความหมายของมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ  นั้น "มิใช่การทำสัญญากันเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างเดียว  ในหนังสือนั้นยังต้องประกอบด้วยเนื้อหาสาระที่สำคัญของสัญญาซื้อขายอย่างครบถ้วนโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องคู่สัญญา การโอนกรรมสิทธิ์ การชำระราคา ตัวทรัพย์สินที่ซื้อขาย เป็นต้น และที่สำคัญที่สุดคือในหนังสือสัญญานั้นจะต้องมีลายมือชื่อของคู่สัญญาทุกฝ่ายครบถ้วน ยิ่งไปกว่านั้นการทำเป็นหนังสือในความหมายของมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ  ยังหมายถึง การทำเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิใช่การทำเป็นหนังสือระหว่างคู่กรณีด้วยกันเอง และเมื่อมีการทำเป็นหนังสือเรียบร้อยแล้วก็จะต้องมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายระบุไว้จึงจะถือว่าได้มีการทำตามแบบที่กฎหมาย" ¹⁴

       
          2) กรณีที่ตัวทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้้อขายเสร็จเด็ดขาดเป็นสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่วไป(นอกเหนือทรัพย์ที่ระบุไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา456 วรรคแรก) เช่น แหวน นาฬิกา มือถือ รถยนต์  การซื้อขายทรัพย์เหล่านี้ ไม่มีแบบในการซื้อขาย  ดังนั้นแค่พูดตรงลงกันด้วยวาจาก็สามารถเกิดสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีผลสมบูรณ์ขึ้นแล้ว ไม่มีหลักฐานก็ฟ้องบังคับคดีได้ เว้นแต่กรณีที่ตัวทรัพย์สินเป็นสังหาริมทรัพย์ธรรมดา ที่มีราคา 20,000 บาท หรือกว่า 20,000 บาทขึ้นไป มาตรา 456 วรรคสาม กำหนด ต้องมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดี

การฟ้องร้องบังคับเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

         การฟ้องร้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. 456 วรรคหนึ่ง รวมถึงสังหาริมทรัพย์ธรรมดา ที่มีราคา 20,000 บาท หรือกว่า 20,000 บาทขึ้นไป ตามมาตรา 456 วรรคสาม ป.พ.พ จะต้องมีหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใดตามที่ระบุไว้ใน ตามมาตรา 456 วรรคสอง จึงจะฟ้องบังคับคดีได้

        1) หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ หมายถึง หลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่อาจเกิดขึ้นโดยผู้ทำหลักฐานมิได้ตั้งใจ¹⁵ เช่น อาจเป็นจดหมาย เป็นบันทึกความจำหรืออยู่ในลักษณะใดก็ได้ แต่ต้องมีข้อความเกี่ยวข้องหรือทำให้รู้ได้ว่าได้มีสัญญาซื้อขายเกิดขึ้น

        2) วางประจำหรือการวางมัดจำ ซึ่งเมื่อมีกรณีเช่นนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างสามารถฟ้องร้องซึ่งกันและกันได้



        3) การชำระหนี้บางส่วนแล้ว หมายถึง การชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์บางส่วน (ซึ่งหมายความรวมถึง ชำระหนี้ทั้งหมดด้วย¹⁶) 

ตัวอย่างสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

ตัวอย่างที่ 1

•  นายเอตกลงซื้อบ้านและที่ดินจากนายบี นายบีตกลงขายในราคา 3,000,000 บาท 
•  แล้วนายเอกับนายบีได้ไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเรียบร้อย แล้ว โดยที่นายเอยังไม่ได้ชำระราคาให้กับนายบี และนายบีก็ไม่ได้ส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายเอเข้าอยู่อาศัยแต่ประการใด 

           สรุป กรณีนี้ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีผลสมบูรณ์และกรรมสิทธิ์โอนเรียบร้อยแล้วเพราะทำถูกต้องตามแบบแล้ว

ตัวอย่างที่ 2

•  หากข้อเท็จจริงจากตัวอย่างที่ 1 นายเอตกลงซื้อบ้านและที่ดินจากนายบี นายบีตกลงขายในราคา 3,000,000 บาท แต่ทำสัญญาด้วยวาจาเท่านั้น 
•  โดยนายเอได้ชำระราคาและนายบีได้ส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายเอเข้าอยู่อาศัยพร้อมมอบโฉนดที่ดินให้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่ทั้งคู่ตกลงกันว่าไม่ต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เนื่องจากไม่ต้องการเสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีต่างๆ

          สรุป  กรณีนี้ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเช่นกับตัวอย่างที่ 1 แต่ต่างกันที่มีผลเป็นโมฆะและกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินยังไม่โอนไปยังเอ(ผู้ซื้อ)

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา

     
           สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ ถือ เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่งหนึ่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 บัญญัติว่า "ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ ท่านว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าการจะได้เป็นไปตามเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนไขเวลานั้น”

         1. เงื่อนไข หมายถึง เหตุการณ์ในอนาคตที่ไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่

          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 182 บัญญัติว่า 
"ข้อความใดอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตข้อความนั้นเรียกว่าเงื่อนไข"     

เงื่อนไขแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ

         1.1 เงื่อนไขบังคับก่อน คือ นิติกรรมหรือสัญญานั้นจะมีผลต่อเมื่อเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว

         1.2 เงื่อนไขบังคับหลัง คือ นิติกรรมหรือสัญญานั้นจะสิ้นผลไปเมื่อเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว

         "เงื่อนไขบังคับก่อน" ในที่นี้ คือ เงื่อนไขในการที่ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อตามมาตรา 459 ตีความได้ว่าเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายก็คือ มีสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นตาม 453 แล้ว และมีการตกลงกันเสร็จเด็ดขาดเป็นสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ตามมาตรา 455 เพียงแต่มีเงื่อนไขใน"การประวิงเวลาการโอนกรรมสิทธิ์"¹⁷ ทำให้กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จ

           ในทำนองเดียวกัน เงื่อนไขบังคับหลัง คือ เงื่อนไขที่จะทำให้สัญญาซื้อขายเป็นอันระงับลงและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นอันกลับคืนไปสู่ผู้ขาย เมื่อเงื่อนไขนั้นสำเร็จ

           ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไข จึงถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง เพราะ ไม่ต้องไปทำสัญญาที่สองหรือสัญญาใดเพิ่มเติมอีกเหมือนกับสัญญาจะซื้อขาย เช่น สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน นั้นตกลงกันเสร็จเด็ดขาดและทำทุกอย่างที่กฎหมายกำหนดเสร็จสิ้นแล้ว (หมายรวมถึงการทำตามแบบนิติกรรมด้วย) เหลือแค่รอให้โอนกรรมสิทธิ์เท่านั้นเพราะคู่สัญญาตกลงกันเองว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ภายหลังที่เงื่อนไขสำเร็จ ไม่ใช่เพราะกฎหมายบังคับให้รอ

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่ 127/2471

            โจทย์ตกลงซื้อเครื่องโรงสีข้างโดยผ่อนใช้เงินแต่ตกลงกันว่า เครื่องโรงสีข้าวยังเป็นของจำเลยจนกว่าโจทย์จะชำรำเงินครบถ้วน สัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน

         2. เงื่อนเวลา หมายถึง กำหนดเวลาที่ต้องมาถึงอย่างแน่นอน

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 191 บัญญัติว่า

        "นิติกรรมใดมีเงื่อนเวลาเริ่มต้นกำหนดไว้ ห้ามมิให้ทวงถามให้ปฎิบัติการตามนิติกรรมนั้นก่อนถึงเวลาที่กำหนด

         นิติกรรมใดมีเงื่อนเวลาสิ้นสุดกำหนดไว้ นิติกรรมนั้นย่อมสิ้นผลเมื่อถึงเวลาที่กำหนด"

         2.1 สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้น คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งไม่อาจทวงถามให้ปฎิบัติการตามสัญญาได้ก่อนถึงกำหนดเงื่อนเวลา ¹⁸ (เทียบได้กับสัญญาซื้อขายเสร็ดเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขบังคบก่อน)

         2.2 สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนเวลาสิ้นสุด คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งมีข้อกำหนดเวลาให้สัญญาซื้อขายเป็นอันระงับลงและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นอันกลับคืนไปสู่ผู้ขาย¹⁹

สััญญาจะซื้อขาย

ความหมายของสัญญาจะซื้อขาย

          "สัญญาจะซื้อขาย" หรืออาจเรียกว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย" คือ สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ตกลงผูกพันกันไว้ขั้นหนึ่งก่อนในวันนี้ เพื่อผูกพันว่าจะต้องไปทำตามแบบพิธีเพิ่มเติมอีกขั้นหนึ่งในวันหน้า คือสุดท้ายก็ยังจะต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กันอีกในอนาคตนั่นเอง เปรียบเทียบได้กับการทำสัญญาหมั้นที่จะผูกพันกันในวันนี้ เพื่อที่จะไปทำสัญญาสมรสผูกพันอย่างถาวรในอนาคต (ศาสตราจารย์ ดร.วิษณุ เครืองาม) ²⁰

ลักษณะสำคัญของสัญญาจะซื้อขาย

          1) มีการตกลงซื้อขายทรัพย์สินที่แน่นอน (เหมือนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด) 

          2) เป็นข้อตกลงซื้อขายทรัพย์ประเภทที่จะต้องไปทำตามแบบเพื่อให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อเท่านั้น ซึ่งหมายถึงทรัพย์ที่ระบุไว้ใน มาตรา 456 วรรคแรก เท่านั้น   
              ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่กตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพราะยังไม่ได้จัดทำตามแบบพิธีให้กรรมสิทธิ์โอนไป

         3) มีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อในภายหลัง โดยผูกพันตนว่าจะเป็นผู้จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อทั้งผู้ขายและผู้ซื้อทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด ²¹ ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพราะยังไม่ได้จำทำตามแบบพิธีให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ 

         4) สัญญาจะซื้อจะขายมีได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. 456 วรรคแรก ซึ่งประกอบด้วยเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป หรือซื่้อขายแพ และสัตรว์พาหนะ (ตาม พ.ร.บ.สัตว์พาหนะฯ ประกอบด้วย ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ ) เท่านั้น
 ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่กฎหมายกำหนดว่าการซื้อขายทรัพย์ประเภทเหล่านี้ต้องทำตามแบบแห่งนิติกรรมเท่านั้น คือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้เสร็จก่อนจึงจะเป็นสัญญาซื้อขายที่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้ซื้อได้

          สัญญาที่คู่สัญญาทำกันก่อนที่จะไปทำตามแบบในอนาคตจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นสัญญาที่ยังมิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขายกัน แต่มีผลผูกพันให้คู่สัญญาต้องกระทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป (ปรีชา สุมาวงศ์)²² แต่เมื่อต่อมาทำตามแบบแล้วก็จะกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีผลให้กรรมสิทธิ์โอนไป

          การที่สัญญาจะซื้อจะขายในสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถมีได้ เพราะว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงว่าจะไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันในภายภาคหน้า" ²³ แต่ในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีกรณีที่คู่สัญญาจะต้องจะต้องดำเนินการทางทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไปจึงมีได้เฉพาะในสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเท่านั้น

 เมื่อคำเสนอตรงกับสนองในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไปนั้นเกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันย่อมโอนแก่กันในทันที ตาม ป.พ.พ.มาตรา 458  เว้นแต่ จะเข้ากรณีของมาตรา 459 (หน่วงการโอนกรรมสิทธิ์) หรือ มาตรา 460 (ว.หนึ่ง ทำการบ่งตัวทรัพย์ที่แน่นอน ว.สอง บ่งตัวทรัพย์ได้แล้วแต่ยังไม่รู้ราคา)

 ²⁴

ข้อสังเกต

          "สัญญาจะซื้อจะขาย" นั้นต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีว่าตั้งใจจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กันในภายหลังหรือไม่?

         - หากไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแต่สัญญามีผลเป็นโมฆะ

         - หากมีเจตนาจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนในภายหลังแล้วก็เป็น สัญญาจะซื้อขาย

การฟ้องบังคับคดีเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อขาย

          สัญญาจะซื้อขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรค 2  "สัญญาจะซื้อหรือจะขาย หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้รับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่"        
          กฎหมายได้กำหนดให้มีหลักฐานในการฟ้องคดีอันใดอันหนึ่งดังต่อไปนี้ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีแก่กันมิได้ 
           การฟ้องร้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อขายที่เกิดขึ้นได้เฉพาะกับทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. 456 วรรคหนึ่ง นั้นต้องมีหลักฐานในการฟ้องบังคับคดีอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้

          1) หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ หมายถึง หลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่อาจเกิดขึ้นโดยผู้ทำหลักฐานมิได้ตั้งใจ ²⁵ เช่น อาจเป็นจดหมาย เป็นบันทึกความจำหรืออยู่ในลักษณะใดก็ได้ แต่ต้องมีข้อความเกี่ยวข้องหรือทำให้รู้ได้ว่าได้มีสัญญาซื้อขายเกิดขึ้น

          2) วางประจำหรือการวางมัดจำ   คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างสามารถใช้หลักฐานข้อนี้ฟ้องร้องซึ่งกันและกันได้



          3) การชำระหนี้บางส่วนแล้ว หมายถึง การชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์บางส่วน (ซึ่งหมายความรวมถึง ชำระหนี้ทั้งหมดด้วย) ²⁶

ตัวอย่างที่ 1

• ก. บอกขายที่ดินแปลงหนึ่งให้ ข. ซึ่ง ข.พอใจในที่ดินและราคาจึงตกลงซื้อและวางเงินมัดจำไว้ 5,000 บาท โดยตกลงซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดและไม่ต้องการที่จะไปทำตามแบบแต่อย่างใด 
• วันรุ่งขึ้น ค. มาบอกขอซื้อที่ดินดังกล่าวกับ ก. โดยเสนอให้ราคาดีกว่า ก. ก็บอกปฎิเสธไม่ขายให้ ข.  โดยอ้างว่า ข. จะบังคับอะไรกับ ก. ไม่ได้ เพราะข้อตกลงระหว่าง ก. และ ข. เป็นการตกลงซื้อขายกันแล้วเมื่อไม่ทำให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมาย คือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญานั้นก็เป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้

       สรุป    ข้ออ้างของ ก. ฟังไม่ขึ้น เพราะอย่างไรก็ตาม ก. และ ข. ได้ตกลงกันไว้แล้วว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายกันให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายในอนาคต สัญญาระหว่าง ก. กับ ข. เป็นสัญญาจะซื้อหรือจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขายแต่อย่างใด  เมื่อได้วางมัดจำไว้เช่นนี้ถือว่ามีหลักฐานในการฟ้องคดี 
                 ข. ฟ้องบังคับให้ ก. จดทะเบียนโอนขายที่ดินได้ คือ การทำสัญญาซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายนั่นเอง

ตัวอย่างที่ 2 จากคำพิพากษาฎีกาที่ 656/2469

          สัญญาขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ซื้อวางมัดจำ ชำระราคาบางส่วนแล้ว ผู้ขายมอบทรัพย์ให้ผู้ซื้อ สัญญาจะโอนภายหลัง เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

ตัวอย่างที่ 3 จากคำพิพากษาฎีกาที่ 773/2490

          จำเลยทำสัญญาขายเรือระวาง 19 ตัน ให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระราคาเรือแล้วบางส่วน จำเลยได้มอบเรือให้โจทก์แล้วและตกลงจะไปโอนทะเบียนกันในวันหลัง ดังนี้ เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะผู้ซื้อผู้ขายยังจะต้องปฎิบัติตามสัญญา คือ จะต้องโอนทะเบียนกันอยู่ 

การแยกระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

1) หลักกรรมสิทธิ์

          การแยกสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยอาศัย "หลักกรรมสิทธิ์" เป็นตัวแบ่งแยกต้องพิจารณางาสกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นได้โอนไปแล้วหรือไม่ ?

• หากสัญญาที่ทำเป็นผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปแล้ว สัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
• หากสัญญาที่ทำยังไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไป สัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

          หมายเหตุ สัญญาซื้อขายใดๆที่อยู่ภายใต้เงื่อนไขบังคับก่อน หรือเงื่อนเวลาเริ่มต้นนั้น แม้กรรมสิทธิในทรัพย์สินจะยังไม่โอนไปจนกว่าเงื่อนไขสำเร็จหรือถึงกำหนดเงื่อนเวลา  ก็ถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดชนิดหนึ่ง   เพราะ  มีการตกลงกันทุกอย่างเสร็จสิ้น + มีสัญญาฉบับเดียว  + ทำตามแบบแล้ว +  เพียงแต่รอให้กรรมสิทธิ์เมื่อเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลานั้นสำเร็จ (เพราะคู่สัญญาตกลงกันเองว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ภายหลังที่เงื่อนไขสำเร็จ ไม่ใช่เพราะกฎหมายบังคับให้รอ)

2) แบบ

          การแยกสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยอาศัย "แบบ" เป็นตัวแบ่งแยก ต้องพิจารณาว่า สัญญานั้นได้ทำตามแบบแล้วหรือยัง?

• หากทำแล้วสัญญานั้นก็เป็น "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด”
• หากยังไม่ได้ทำตามแบบสัญญานั้นก็เป็นเพียง "สัญญาจะซื้อจะขาย”

3) เจตนา

• หากสัญญาที่ทำนั้น คู่สัญญาไม่ได้มีเจตนาจะทำอะไรกันอีก กล่าวคือ ต้้องการให้เสร็จเด็ดขาดกันเพียงเท่านั้น = สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

          หมายเหตุ ในสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งอสังหาริมทรัย์ เมื่อคู่สัญญาไม่มีเจตนาจะไปทำอะไรกันอีก คือไม่ต้องการทำตามแบบต้องการให้เสร็จสิ้นกันแต่เพียงเท่านั้น สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั้นย่อมตกเป็นโฆมะไปตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ.

• หากคู่สัญญายังมีเจตนา ที่จะทำอะไรบางอย่างกันอยู่ (โดยปกติสิ่งที่จำเป็นต้องทำกันต่อไปอีก มักเป็นเรื่องการที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ที่ระบุไว้ใน มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ. นั่งเอง)  = สัญญาจะซื้อขาย

ตัวอย่างเปรียบเทียบระหว่างสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อจะขาย 

        

ตัวอย่างที่ 1  (ตัวอย่างที่ 1 มาจาก 27)

          สัญญาซื้อขายอสังหริมทรัพย์ สามารถแบ่งเป็น2 กรณีคือ 1)สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และ 2) สัญญาจะซื้อจะขาย

• กรณีสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งอสังหาริมทรัพย์

           ตามกฎหมายต้องทำเป็นหนังสือสัญญานี้จะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อ ทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน ซื้อมีผลเป็นการโอนที่ดินทันที่เมื่อทำการจดทะเบียนที่ดิน หากว่าซื้อขายกันโดยไม่ได้ทำการจดทะเบียนแล้ว ผลทางกฎหมายจะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันทันที หากมีการชำระเงินกันแล้ว ก็ต้องคืนเงินกันไป

• กรณีสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งอสังหาริมทรัพย์

          คือ สัญญาซื้อขายที่ดินเหมือนกับข้อแรก แต่กำหนดว่าจะไปโอนที่ดินกันในภายหลังจากวันที่ทำสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายนั้นกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำสัญญาเป็นหนังสืออย่างเดียว เพราะหากว่ามีการวางมัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วนก็สามารถฟ้องร้องกันได้ตามกฎหมาย เช่นหากว่าไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ แต่ผู้ซื้อได้วางมัดจำไว้บางส่วนส่งมอบให้แก่ผู้ขายแล้ว ถึงเวลานัดโอนที่ดิน ผู้ขายไม่ยอมไปโอนที่ดิน กรณีนี้แม้ว่าจะไม่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม แต่เมื่อมีการวางมัดจำ ก็สามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายโอนที่ดินได้ แต่อย่างไรก็ตาม หากเราทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก็ย่อมเป็นการปกป้องสิทธิของเราได้ดีกว่าแน่นอนครับ เพราะในการพิสูจน์ในชั้นศาลหากมีหลักฐานย่อมได้เปรียบกว่า

ตัวอย่างที่ 2

•  กรณีสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งอสังหาริมทรัพย์

           ก ขายบ้านให้ ข ในราคา 2 ล้านบาท โดยตกลงซื้อขายกันด้วยวาจาไม่ได้ทำหนังสือใดๆทั้งสิ้น

ข ชำระหนี้ให้ ก ไป ล่วงหน้า 1 ล้านบาท และบอกว่าจะจ่ายอีกเงินครึ่งหนึ่งที่เหลือให้ ก ภายหลังที่ได้รับมอบบ้านแล้ว ก ตกลงว่าจะนำกุญแจบ้านมาให้ ข อีก 1 สัปดาห์ ต่อมาวันพรุ่งนี้ปรากฎว่าไฟไหม้บ้านที่ซื้อขายกันเสียหายทั้งหลัง

คำถาม    ก จะเรียกเงินค่าบ้านที่ ข ค้างชำระไว้จำนวน 1 ล้าน ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด ?

ตอบ       ไม่ได้ เพราะสัญญาซื้อขายบ้านเป็น "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด" ที่มีผลเป็น ''โมฆะ" ไม่การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในบ้านยังเป็นของ ก อยู่  สรุปคือ  ข ไม่ต้องจ่ายเงินที่ค้างชำระและเรียกเงินที่จ่ายไปแล้ว 1 ล้านบาทคืนจาก ก ได้

•  กรณีสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ

            A ขายวัวให้กับ B ในราคา 20000 บาท Bชำระราคาทั้งหมดแล้ว และ A ก็ส่งมอบวัวให้ B เรียบร้อย เพียงแต่ทั้งสองคนตกลงจะไปโอนตั๋วรูปพรรณในวันพุธหน้า

คำถาม     ถ้า A (ผู้ขาย) ไม่ไปโอนตั๋วรูปพรรณ B (ผู้ซื้อ) จะฟ้องบังคับให้ A โอนตั๋วรูปพรรณให้ได้หรือไม่?

ตอบ        ได้ เพราะมีหลักฐานในการฟ้องคดีตาม มาตรา 456 วรรคสอง นั่นก็คือ ชำหนี้บางส่วนแล้ว เพราะ B ผู้ซื้อชำระเงินให้ Aผู้ขาย และ Aส่งมอบทรัพย์ให้ B เรียบร้อยแล้ว

การทราบความแตกต่างระหว่างสัญญาจะซื้อขายและสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีประโยชน์อย่างไร?

         1) การทราบถึงประเภทของสัญญาซื้อขายทำให้ทราบถึงความแตกต่างในเรื่องแบบของสัญญาแต่ละประเภท  ทำให้คู่สัญญาทราบว่าในสัญญาแต่ละประเภทจะต้องปฎิบัติตามแบบของสัญญาหรือไม่อย่างไร

           การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษถ้าเป็น สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ตองมีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ถ้าเป็นสัญญาจะซื้อขายไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่²⁸ คู่สัญญาเพียงแต่ทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญหรือวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วนเป็นอันเพียงพอแล้ว เมื่อจะไปโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลังจึงค่อยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 

        2) ทำให้ทราบถึงระดับความสำคัญในเรื่องแบบของสัญญาแต่ละประเภท

          ในกรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ  สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะ แต่สัญญาจะซื้อขายนั้น ไม่มีแบบ พูดด้วยวาจาก็สมบูรณ์ และแม้ไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือหรือวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วนสัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ เพียงแต่ฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้เท่านั้น
           ดังที่ได้ศึกษามาข้างต้นจะเห็นได้ชัดว่า สำหรับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั้น  แบบของนิติกรรม มีความสำคัญมากเพราะกฎหมายกำหนดแบบและบังคับให้ทำตามแบบ สัญญาดังกล่าวถึงจะมีผลบังคับใช้ได้  ในทางตรงกันข้ามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องทำตามแบบก็บังคับใช้ได้ หลักฐานในการฟ้องบังคับคดีต่างหากที่คู่สัญญาควรให้ความสำคัญมากกว่า 

           หมายเหตุ 
           การซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ไม่มีแบบ ไม่ต้องมีหลักฐานก็ฟ้องบังคับคดีได้   
 ยกเว้นถ้าราคาสังหาริมทรัพย์นั้น มีราคา 20000 บาท หรือ มากกว่านั้นขึ้นไป จะต้องมีหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใด  ตาม ม. 456 วรรคสอง ป.พ.พ. มิฉะนั้นฟ้องบังคับคดีไม่ได้

         3) การชี้ชัดความแตกต่างของสัญญาทั้งสองประเภทนี้เป็นประโยชน์ต่อการวินิจฉัยของศาลเมื่อเกิดการฟ้องร้องบังคับคดี

         ตัวอย่างเช่น เมื่อมีการฟ้องร้องกันขึ้นว่าทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันแล้วแต่ผู้ขายไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ผู้ซื้อหรือผู้ซื้อไม่ยอมชำระราคาให้ผู้ขาย จำเลยหรือผู้ที่ผิดสัญญามักอ้างว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่ด้วยเหตุที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาจึงตกเป็นโมฆะและไม่มีมูลหนี้ต้องชำระแก่กัน ซึ่งเป็นการปฎิเสธของคู่กรณีฝ่ายที่ผิดสัญญาเพื่อให้ตัวเองพ้นจากความรับผิดนั่นเอง ทั้งที่ความจริงแล้วสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างกันอาจเป็นสัญญาจะซื้อขายก็ได้ และหากเป็นอย่างนั้นคู่กรณีฝ่ายที่ผิดสัญญาก็ยังต้องอาจถูกฟ้องบังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาได้ (หากผู้ฟ้องมีหลักฐาน 1 ใน 3 ตามมาตรา 456 วรรคสอง  ป.พ.พ.) ศาลจึงต้องวินิจฉัยก่อนว่าสัญญานี้เป็นสัญญาประเภทใดกันแน่ 

    

       4) ทำให้ทราบถึงผลของสัญญาทั้งสองประเภทนี้
         จะเห็นความแตกต่างได้ว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขาย ผลคือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก่อให้เกิดทรัพยสิทธิ   ส่วนสัญญาจะซื้อขายเป็นเพียงสัญญาเบื้องต้น ผลคือ สัญญาจะซื้อขายก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ²⁹

         กล่าวคือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อแล้วย่อมก่อให้เกิดทรัพยสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น และทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิ ตามมาตรา 1336 คือ "ภายในบังคังแห่งกฎหมายเจ้าของกรรมสิทธิ์ใช้สอยจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้นกับทั้งสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมาย”

          ในทางตรงกันข้ามสัญญาจะซื้อขาย ไม่ก่อให้เกิดทรัพยสิทธิใดๆ จะมีก็แต่บุคคลสิทธิคือสิทธิเรียกร้องระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น และกรรมสิทธิ์จะไม่มีทางโอนไปยังผู้ซื้อเด็ดขาดจนกว่าจะได้ไปทำตามแบบของกฎหมายให้เรียยบร้อย การทำตามแบบกฎหมายถือว่าก่อให้เกิดสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในท้ายที่สุด  

บรรณานุกรม

จำปี โสถิพันธ์ . คำอธิบายกฎหมายลักษณะซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ .พิมพ์ครั้งที่ 2 . กรุงเทพฯ :

          วิญญูชน , 2546 .

วิษณุ เครืองาม . คำอธิบายกฎหมายว่าด้วย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ . พิมพ์ครั้งที่ 7 . กรุงเทพฯ :

          สำนักพิมพ์นิติบรรณการ , 2540 .

บอร์ด212คาเฟ่ . ประเภทของสัญญาซื้อขาย[Online] . แหล่งที่มา :

           http://board.212cafe.com/FreeWebboardmsulaw/view/4f0b1b37846567b8220438a9

[15 กรกฎาคม 2556]

พรชัย สุนทรพันธุ์ . วิชาเอกเทศสัญญญา1ส่วนที่ 1 . กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553 .

สมยศ เชื้อไทย . หลักกฎหมาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ . พิมพ์ครั้งที่ 5 . กรุงเทพฯ : วิญญูชน , 2543 .

สัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย[Online] . แหล่งที่มา :

          http://thaicivillaws.blogspot.com/2012/06/blog-post_4370.html [15 กรกฎาคม 2556]

วิทยาลัยอาชีวศึกษามหาสารคาม . บทท่ี ๔ สัญญาซื้อขาย [Online] . แหล่งที่มา :    

          http://km.mvc.ac.th/files/1103221212541516_11032410102341.pdf [15 กรกฎาคม 2556]

          1  จำปี โสถิพันธ์ , คำอธิบายกฎหมายลักษณะซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 2 (กรุงเทพฯ : วิญญูชน , 2546) , หน้า 38 .

          2  วิษณุ เครืองาม , คำอธิบายกฎหมายว่าด้วย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 7 (กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์นิติบรรณการ , 2540) หน้า 59 .

          3  สมยศ เชื้อไทย , หลักกฎหมาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 5 (กรุงเทพฯ : วิญญูชน , 2543) , หน้า 33 .

          4  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา 1 ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า45-46 .

          5  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา 1 ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า49 .

          6  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา 1 ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า47 .

          7  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา 1 ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า49 .

          8  สมยศ เชื้อไทย , หลักกฎหมาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 5 (กรุงเทพฯ: วิญญูชน , 2543) , หน้า 34.

          9   สมยศ เชื้อไทย , หลักกฎหมาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 5 (กรุงเทพฯ: วิญญูชน , 2543) , หน้า 35 .

         10  สมยศ เชื้อไทย , หลักกฎหมย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 5 (กรุงเทพฯ: วิญญูชน , 2543) , หน้า 35 .

         11  จำปี โสถิพันธ์ , คำอธิบายกฎหมายลักษณะซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 2 (กรุงเทพฯ:วิญญูชน ,2546) , หน้า 60 .

         12  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา 1 ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า107 .

         13  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา 1 ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า 107.

         14  จำปี โสถิพันธ์ , คำอธิบายกฎหมายลักษณะซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 2 (กรุงเทพฯ:วิญญูชน ,2546) , หน้า 61 .

         15  จำปี โสถิพันธ์ , คำอธิบายกฎหมายลักษณะซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 2 (กรุงเทพฯ:วิญญูชน ,2546) , หน้า 88 .

         16  สมยศ เชื้อไทย , หลักกฎหมาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 5 (กรุงเทพฯ: วิญญูชน , 2543) , หน้า26 .

         17  บอร์ด212คาเฟ่ , ประเภทของสัญญาซื้อขาย [Online] , แหล่งที่มา :

http://board.212cafe.com/FreeWebboardmsulaw/view/4f0b1b37846567b8220438a9[15 กรกฎาคม 2556]

         18  วิษณุ เครืองาม , คำอธิบายกฎหมายว่าด้วย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 7 (กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์นิติบรรณการ , 2540) หน้า 79 .

         19  วิษณุ เครืองาม , คำอธิบายกฎหมายว่าด้วย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 7 (กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์นิติบรรณการ , 2540) หน้า 80 .

         20  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา1ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า 68 .

         21  สมยศ เชื้อไทย , หลักกฎหมาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 5 (กรุงเทพฯ: วิญญูชน , 2543) , หน้า28 .

         22  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา1ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า 67 .

         23  พรชัย สุนทรพันธุ์, วิชาเอกเทศสัญญญา1ส่วนที่ 1 (กรุงเทพฯ : มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ , 2553) , หน้า 67 .

         24  วิทยาลัยอาชีวศึกษามหาสารคาม , บทท่ี ๔ สัญญาซื้อขาย [Online] , แหล่งที่มา : http://km.mvc.ac.th/files/1103221212541516_11032410102341.pdf [15 กรกฎาคม 2556]

         25  จำปี โสถิพันธ์ , คำอธิบายกฎหมายลักษณะซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 2 (กรุงเทพฯ:วิญญูชน ,2546) , หน้า 88 .

         26  สมยศ เชื้อไทย , หลักกฎหมาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 5 (กรุงเทพฯ: วิญญูชน , 2543) , หน้า26 .

         27  สัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย[Online] , แหล่งที่มา : http://thaicivillaws.blogspot.com/2012/06/blog-post_4370.html [15 กรกฎาคม 2556]

         28  วิษณุ เครืองาม , คำอธิบายกฎหมายว่าด้วย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 7 (กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์นิติบรรณการ , 2540)หน้า 89 .

         29  วิษณุ เครืองาม , คำอธิบายกฎหมายว่าด้วย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ , พิมพ์ครั้งที่ 7 (กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์นิติบรรณการ , 2540) หน้า 91 .